ಗೃಹ ಸಾಲಗಳೀಗ ತುಟ್ಟಿ; ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವವರು ಏನು ಮಾಡಬೇಕು ?

ಸ್ವಂತ ಮನೆ, ಸ್ವಂತ ಕಾರು, ತಕ್ಕ ಮಟ್ಟಿನ ಐಶಾರಾಮಿ ಬದುಕು ಇತ್ಯಾದಿಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಸದಾ ಕನಸು ಕಾಣುವ ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದವರಿಗೆ ಈಗಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ  ಅವೇನೂ ಗಗನ ಕುಸಮವಲ್ಲ.

ಆದರೆ 20 -25 ವರ್ಷಗಳ ಗೃಹ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಬಂಧಿಯಾಗುವುದೆಂದರೆ ಒಂದು ರೀತಿಯ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಋಣ ಬಾಧೆಗೆ ಗುರಿಯಾದಂತೆಯೇ. ಹಾಗೆಂದು ಸುಮ್ಮನೆ ಕೈಕೊಟ್ಟಿ ಕುಳಿತುಕೊಳ್ಳುವ ಜಾಯಮಾನ ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗವರದ್ದಲ್ಲ.  ಬದುಕೆನ್ನುವುದು ಒಂದು ಹೋರಾಟ, ಅದನ್ನು ಹೋರಾಡಿಯೇ ಗೆಲ್ಲಬೇಕು; ಈಸಬೇಕು, ಇದ್ದು ಜೈಸಬೇಕು ಎಂಬ ದಾಸವಾಣಿಯನ್ನು ಯಥಾವತ್ ಅನುಸರಿಸುವವರು ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದವರು !

ಭಾರತೀಯ ರಿಸರ್ವ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಕಳೆದ ಜೂನ್ 1ರಂದು,  ಕಳೆದ ನಾಲ್ಕು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲೇ ಮೊದಲ ಬಾರಿಗೆ ರಿಪೋ ಮತ್ತು ರಿವರ್ಸ್ ರಿಪೋ ದರಗಳನ್ನು ಶೇ.0.25ರಷ್ಟು  ಏರಿಸಿ ಅವುಗಳನ್ನು ಅನುಕ್ರಮವಾಗಿ ಶೇ.6.25 ಮತ್ತು ಶೇ.6ಕ್ಕೆ ನಿಗದಿಸಿರುವುದು ಸರಿಯಷ್ಟೇ. ಇದರ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲಗಳು, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಗೃಹ ಸಾಲಗಳು ತುಟ್ಟಿಯಾಗಿವೆ. 

ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಗೃಹ ಸಾಲ ಆಕಾಂಕ್ಷಿ ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದವರು ಕೇಳುವ ಪ್ರಶ್ನೆ ಒಂದೇ : ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಹೊಂದುವ ಯೋಜನೆಯನ್ನು  ಸದ್ಯಕ್ಕೆ ಮುಂದೂಡಬೇಕೇ ? ಗೃಹ ಸಾಲ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಇಳಿದಾವೇ ? ಅವು ಇಳಿಯುವ ತನಕ ಸ್ವಂತ ಮನೆಯ ಕನಸನ್ನು ತಡೆ ಹಿಡಿಯಬೇಕೇ ? ಹೇಗೆ ?

ಇಷ್ಟಕ್ಕೂ ಆರ್ಬಿಐ ರಿಪೋ ಮತ್ತು ರಿವರ್ಸ್ ರಿಪೋ ದರಗಳನ್ನು ಏರಿಸಿರುವುದಾದರೂ ಏಕೆ ? ನಿಯಂತ್ರಣ ಮೀರಿ ಏರುವ ಹಣದುಬ್ಬರವನ್ನು ಹದ್ದುಬಸ್ತಿನಲ್ಲಿ ಇಡುವ ಸಲುವಾಗಿ. ದೇಶದ ಬ್ಯಾಂಕಿಂಗ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ ನಗದು ಲಭ್ಯತೆ ಹೆಚ್ಚಿದಾಗ ಗ್ರಾಹಕರಿಂದ ಸಾಲ ಬೇಡಿಕೆಗಳು ಪ್ರವಾಹೋಪಾದಿಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚುತ್ತವೆ. ಸಾಲಗಳು ಸುಲಭದಲ್ಲಿ ಕಡಿಮೆ ಬಡ್ಡಿದರಕ್ಕೆ  ದೊರೆತಾಗ ಜನರ ಕೈಯಲ್ಲಿ ಹಣ ಝಣ ಝಣ ಎಂದು ಸದ್ದು ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಅವರ ಖರೀದಿ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಹೆಚ್ಚುತ್ತದೆ. 

ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿನ ವಸ್ತುಗಳ ಬೇಡಿಕೆ ಜಾಸ್ತಿಯಾಗುತ್ತವೆ. ಜನರ ಬೇಡಿಕೆಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಪೂರೈಕೆ ಇಲ್ಲದಿರುವುದರಿಂದ ಸಹಜವಾಗಿಯೇ ವಸ್ತುಗಳ ಬೆಲೆಗಳು ಗಗನಮುಖಿಯಾಗುತ್ತವೆ. ಅತ್ಯಧಿಕ ಪ್ರಮಾಣದ ನಗದು ಲಭ್ಯತೆ  ಅತೀ ಕಡಿಮೆ ಪ್ರಮಾಣದ ಗ್ರಾಹಕ ವಸ್ತುಗಳನ್ನು ಬೆನ್ನಟ್ಟುವಾಗ ಉಂಟಾಗುವುದೇ ಹಣದುಬ್ಬರ – ಎಂದರೆ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆ !

ಇದನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುವ ಸಲುವಾಗಿಯೇ RBI ಸಾಲಗಳ ಬಡ್ಡಿ ದರ ಏರಿಸಿ ನಗದು ಲಭ್ಯತೆಗೆ ಅಂಕುಶ ಹಾಕುತ್ತದೆ. ಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿ ದರ ಏರಿಕೆಗೆ ಅವಕಾಶ ಮಾಡಿಕೊಡುವಾಗ ಉಳಿತಾಯದ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಕೂಡ ಆರ್ಬಿಐ ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತದೆ. ಸಂದೇಶ ಇಷ್ಟೇ : ಕಡಿಮೆ ಖರ್ಚು ಮಾಡಿ, ಹೆಚ್ಚು ಉಳಿಸಿ ! ಅಂದ ಹಾಗೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಠೇವಣಿ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಈಗಾಗಲೇ ಸ್ವಲ್ಪ ಏರಿವೆ; ಕ್ರಮೇಣ ಇನ್ನೂ ಸ್ವಲ್ಪ ಏರಲಿದೆ !

ಕೇಂದ್ರ ಸರಕಾರ ನೋಟು ಅಮಾನ್ಯದ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಂಡ ಬಳಿಕದಲ್ಲಿ  ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಧಾರಣೆಗಳು ಶೇ.25ರಿಂದ ಶೇ.30ರಷ್ಟು  ಇಳಿದಿವೆ. ಹಾಗಾಗಿ ತಮ್ಮ ಉದ್ಯಮ ಕುಸಿಯದಂತೆ ನೋಡಿಕೊಳ್ಳಲು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಡೆವಲಪರ್‌ ಗಳು ತಮ್ಮ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಅತ್ಯಾಕರ್ಷಕ ಗೃಹ ಖರೀದಿ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಹೆಣೆಯುತ್ತಲೇ ಇವೆ. ಆದುದರಿಂದ ಗೃಹ ಸಾಲ ಬಡ್ಡಿದರ ಏರಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಮನೆ ಖರೀದಿ, ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಮುಂದಕ್ಕೆ ಹಾಕಬೇಕಾದ ಅಗತ್ಯ ಅಷ್ಟಾಗಿ  ಇರುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ತಜ್ಞರು ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಡುತ್ತಾರೆ. 

ಗೃಹ ಸಾಲಗಳು 20ರಿಂದ 25 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯದ್ದಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಈ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿ ದರ ಏರಿಳಿತಗಳು ಆಗುತ್ತಲೇ ಇರುತ್ತವೆ; ಹಾಗಾಗಿ ಈ ಏರಿಳಿಕೆಯ  ಲಾಭವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ಅವಕಾಶವೂ ಇರುತ್ತದೆ. ಆದುದರಿಂದ ಗೃಹ ಸಾಲ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಇಳಿದ ಬಳಿಕವೇ ನಾನು ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಆಲೋಚನೆ ಮಾಡುತ್ತೇನೆ ಎಂಬ ಅಭಿಪ್ರಾಯವೂ ಸರಿಯಲ್ಲ. 

ಗೃಹ ಸಾಲ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಏರಿವೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಈಗಾಗಲೇ ಪಡೆದಿರುವ ಮನೆ ಸಾಲಗಳು ತುಟ್ಟಿಯಾಗುವುದನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು ಅವುಗಳನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಬಡ್ಡಿ ಇರುವ ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ಸ್ಥಳಾಂತರಿಸುವುದು ಅಥವಾ ಅವನ್ನು ಪೂರ್ತಿಯಾಗಿ ಅವಧಿಗೆ ಮುನ್ನವೇ ಸಂದಾಯ ಮಾಡುವುದು ಉತ್ತಮ ನಿರ್ಧಾರವಾಗಬಹುದೇ ? ಗೃಹ ಸಾಲವನ್ನು ಒಂದು ಬ್ಯಾಂಕಿನಿಂದ ಇನ್ನೊಂದು ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಬೇಕೆಂದು ಅನ್ನಿಸಿದಲ್ಲಿ  ಸಾಲದ ಹೊರೆಯಲ್ಲಿ  ಕನಿಷ್ಠ ಶೇ.0.25ರಷ್ಟು ಉಳಿತಾಯ ಸಾಧ್ಯವಾಗುವುದೇ ಎಂಬ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಅತೀ ಮುಖ್ಯ. ಅದಿಲ್ಲದಿದ್ದಲ್ಲಿ ಗೃಹ ಸಾಲ ವರ್ಗಾವಣೆಯಿಂದ ಪ್ರಯೋಜನವಾಗುವುದಿಲ್ಲ. 

ಇಲ್ಲೊಂದು ವಿಷಯವನ್ನು ನಾವು ನೆನಪಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕು : ಅದೆಂದರೆ ಗೃಹಸಾಲ ಪಡೆಯುವವರನ್ನು ನಾವು ಎರಡು ವರ್ಗಗಳಲ್ಲಿ ಕಾಣಬಹುದು. ಮೊದಲನೇಯದ್ದು : 35 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಒಳಗೆ ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆಯುವವರು; ಎರಡನೇಯದ್ದು : 35 ಲಕ್ಷ ರೂ ಮೀರಿ ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆಯುವವರು. 

35 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಒಳಗೆ ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆಯುವವರು ತಾವು ಪಾವತಿಸುವ ಅಸಲು ಮೊತ್ತದಲ್ಲಿ  ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಗರಿಷ್ಠ 1.5 ಲಕ್ಷ ರೂ. ವರೆಗಿನ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ರಿಯಾಯಿತಿ ಪಡೆಯಬಹುದು ಮತ್ತು 2 ಲಕ್ಷ ರೂ. ವರೆಗಿನ ಬಡ್ಡಿಯ ಮೇಲೂ ಐಟಿ ರಿಯಾಯಿತಿ ಪಡೆಯಬಹುದು. ಗೃಹ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಅದನ್ನು ಪಡೆಯುವವರಿಗೆ ದೊರಕುವ ಗರಿಷ್ಠ ಐಟಿ ರಿಯಾಯಿತಿ ಇದಾಗಿದೆ. 

ಒಂದೊಮ್ಮೆ ನೀವು 35 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಒಳಗಿನ ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆಯುವವರಾದರರೆ ಮತ್ತು 30% ಐಟಿ ತೆರಿಗೆ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಒಳಪಡುವವರಾದರೆ ಶೇ.8.5ರ ಗೃಹ ಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿಯ ಹೊರೆಯು ವಾಸ್ತವದಲ್ಲಿ ಶೇ.6ಕ್ಕೆ ಸೀಮಿತವಾಗುತ್ತದೆ ! ಒಂದೊಮ್ಮೆ ನೀವು 35 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಮೇಲ್ಪಟ್ಟ ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆದಿರುವವರಾದರೆ, ಗೃಹ ಸಾಲ ಬಡ್ಡಿ ದರ ಹೆಚ್ಚಾಯಿತೆಂದು ಅನ್ನಿಸಿದಲ್ಲಿ ಗೃಹ ಸಾಲವನ್ನು ಪೂರ್ತಿಯಾಗಿ ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡುವ ಬದಲು ಅದನ್ನು ಆಂಶಿಕವಾಗಿ ಮರುಪಾವತಿಸಿ ಐಟಿ ರಿಯಾಯಿತಿಯ ಲಾಭದ ಕಕ್ಷೆಯೊಳಗೆ ಬರುವುದರಲ್ಲಿ ಜಾಣತನ ಇದೆ. 

ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಬೇರೆ ವಿಧದ ಸಾಲಗಳಿಗಿಂತ ಗೃಹ ಸಾಲಗಳ  ಬಡ್ಡಿ ದರ ಕಡಿಮೆ ಎನ್ನುವುದು ಸರಿಯಷ್ಟೇ. ಅಂತಿರುವಾಗ ಮೂಲ ಗೃಹ ಸಾಲವನ್ನು ಮರುಪಾವತಿಸಿದ ಬಳಿಕವೂ ಹೋಮ್ ಕ್ರೆಡಿಟ್ ಅಕೌಂಟ್ (ಓವರ್ ಡ್ರಾಫ್ಟ್ ಹೋಮ್ ಲೋನ್) ಸೌಕರ್ಯವನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಂಡು ಗರಿಷ್ಠ ಅವಕಾಶ ಇರುವ ಐಟಿ ತೆರಿಗೆ ರಿಯಾಯಿತಿಯ ಲಾಭವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು. 

ಗೃಹ ಸಾಲದ ಅವಧಿ ಎಷ್ಟಿದ್ದರು ಒಳಿತು ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆ ಗ್ರಾಹಕರನ್ನು ಸದಾ ಕಾಡುತ್ತಿರುತ್ತದೆ. ಕಡಿಮೆ ಇಎಂಐ ಬೇಕೆಂದರೆ ಹೆಚ್ಚು ದೀರ್ಘ ಅವಧಿಯ ಗೃಹ ಸಾಲವನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು; ಹೆಚ್ಚು ಇಎಂಐ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿದರೆ ಗೃಹ ಸಾಲದ ಅವಧಿ ಕಡಿಮೆಯಾಗುವುದು.

ಆದರೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 20 ವರ್ಷ ಅವಧಿಯ ಗೃಹ ಸಾಲವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿನವರು 10ರಿಂದ 12 ವರ್ಷದೊಳಗೆ ಮುಗಿಸುವುದು ಕಂಡು ಬರುತ್ತದೆ. ಸಣ್ಣ ವಯಸ್ಸಿನ ಗೃಹ ಸಾಲ ಬಳಕೆದಾರರು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆದರೂ ಅದನ್ನು ಆಂಶಿಕ ಪೂರ್ವ ಪಾವತಿಯ ಮೂಲಕ, ಮತ್ತು ಕ್ರಮೇಣ ಇಎಂಐ ಹೆಚ್ಚಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಮೂಲಕ ಆದಷ್ಟು ಬೇಗನೆ ಗೃಹ ಸಾಲ ತೀರಿಸುವುದು ಕಂಡು ಬರುತ್ತದೆ. ಹಾಗಿದ್ದರೂ ಗೃಹ ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯ ಕಂತು ಬಳಕೆದಾರನ ನಿವ್ವಳ  ಆದಾಯದ ಶೇ.40ರಿಂದ 45ರಷ್ಟನ್ನು ಮೀರದಿರುವುದೇ ಹೆಚ್ಚು ಕ್ಷೇಮಕರ ಎಂಬುದನ್ನು ನೆನಪಿನಲ್ಲಿಟ್ಟು ಕೊಳ್ಳಬೇಕು.