ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣದ ಗುಣಮಟ್ಟ ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ

ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರದ ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು ಮಹತ್ವದ ನಿರ್ದೇಶನವನ್ನು ಹೊರಡಿಸಿದ್ದು ಅದರನ್ವಯ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ತ್ರೈಮಾಸಿಕ ವರದಿಯನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸುವಾಗ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯು ನೀಡುವ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಕುರಿತ ದೃಢೀಕರಣ ಪತ್ರವನ್ನು ಸಹ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕೆಂದು ಆದೇಶಿಸಿದೆ. ಈ ಕ್ರಮ ನಿಜಕ್ಕೂ ಶ್ಲಾಘನಾರ್ಹ. ದೇಶದ ಗಮನ ಸೆಳೆದಿರುವ ಇಂತಹ ಗ್ರಾಹಕಸ್ನೇಹಿ ಸುಧಾರಣಾ ಕ್ರಮವು ಇತರರಿಗೂ ಮಾದರಿ.

ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಿಸುವ ಕಟ್ಟಡಗಳ, ಅದರ‌ಲ್ಲೂ ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಬಹುಮಹಡಿ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಪ್ರಶ್ನೆ ಗ್ರಾಹಕನ ಪಾಲಿಗೆ ದೊಡ್ಡ ತಲೆನೋವಾಗಿ ಪರಿಣಮಿಸಿದೆ. ಈ ಕುರಿತು ಗ್ರಾಹಕರ ವೇದಿಕೆ ಮತ್ತು ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಮುಂದೆ ನೂರಾರು ದೂರುಗಳು ದಾಖಲಾಗುತ್ತಿವೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಮುಖ್ಯ ಕಾರಣ ಕಟ್ಟಡದ ನಿರ್ಮಾಣ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಒಳಗೊಂಡ ಮೂಲ ರಚನೆಯ ವಿನ್ಯಾಸ ದೋಷ ಮತ್ತು ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣದ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಬಳಸುವ ವಿವಿಧ ಸಾಮಗ್ರಿಗಳ ಗುಣಮಟ್ಟವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಲು ಅಥವಾ ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣೆ ಮಾಡಲು ಗ್ರಾಹಕನಿಗೆ ಅವಕಾಶವಿಲ್ಲದಿರುವುದು.

ಈಗಿನ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡದ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಪರೀಕ್ಷೆ ಕುರಿತು ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆ ಮತ್ತು ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಇಲ್ಲದಿರುವುದರಿಂದ ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಹಕರ‌ ನಡುವೆ ಒಂದು ರೀತಿಯ ಅವಿಶ್ವಾಸದ ವಾತಾವರ ಣವಿದೆೆ. ಹಾಗಾಗಿ, ಫ್ಲಾಟ್‌ ಅಥವಾ ಮನೆಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದ ನಂತರ ಕಳಪೆ ಕಾಮಗಾರಿಯ ಫ‌ಲವಾಗಿ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಉದ್ಭವಿಸಿ ಗ್ರಾಹಕನ ನೆಮ್ಮದಿಗೆಡಿಸುತ್ತಿದೆ. ವಿವಾದಗಳು ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳಾಗಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮೆಟ್ಟಿಲೇರುತ್ತಿವೆ.

ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆಯ ಕಲಂ 14 (3)ರನ್ವಯ ಫ್ಲಾಟ್‌ ಅಥವಾ ಮನೆಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡೆದುಕೊಂಡ ದಿನದಿಂದ ಐದು ವರ್ಷಗಳ ವರೆಗೆ ನಿರ್ಮಾಣದ ಗುಣಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ ದೋಷ ಕಂಡುಬಂದರೆ ಅದನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಲು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗೆ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯಿದೆ. ಆದರೆ, ಕಳಪೆ ಕಾಮಗಾರಿಯಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಐದಾರು ವರ್ಷಗಳ ನಂತರವೇ ಗೋಚರಿಸುವುದು. ಅಷ್ಟರಲ್ಲಾಗಲೇ ಕಾಲ ಮಿಂಚಿ ಹೋಗಿರುತ್ತದೆ. ಇದೇ ಸಮಸ್ಯೆಯ ಮೂಲ.

ಕಳಪೆ ಕಾಮಗಾರಿಯಿಂದುಂಟಾಗುವ ಸಮಸ್ಯೆಯನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಿ ಕೊಡಲು ಬಿಲ್ಡರ್‌ ವಿಫ‌ಲನಾದಲ್ಲಿ ಸೂಕ್ತ ನಷ್ಟ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ನೊಂದ ಗ್ರಾಹಕನಿಗೆ ಗ್ರಾಹಕರ ರಕ್ಷಣಾ ಕಾಯ್ದೆ ಅಥವಾ ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಹಕ್ಕಿದೆ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳು ಹಲವಾರು ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪುಗಳಲ್ಲಿ ಸಾರಿವೆ. ಆದರೆ, ಕಳಪೆ ಕಾಮಗಾರಿಯ ಕಾರಣಕ್ಕಾಗಿ ನಷ್ಟ ಪರಿಹಾರವನ್ನು  ಕೋರುವ ವೇಳೆ ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡಿದ ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಕಂಪೆನಿಯು  ವ್ಯಾಪಾರದಲ್ಲಿ ನಷ್ಟ ಹೊಂದಿ ಅಥವಾ ಇನ್ನಿತರ ಯವುದೇ ಕಾರಣಕ್ಕಾಗಿ ಉದ್ಯಮ ಕ್ಷೇತ್ರವನ್ನೇ ತೊರೆದಲ್ಲಿ ನಷ್ಟ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ವಸೂಲು ಮಾಡುವ ಮಾತು ಅಸಾಧ್ಯವೇ ಸರಿ. ಹಾಗಾಗಿ, ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣದ ಹಂತದಲ್ಲೇ ಗುಣಮಟ್ಟವನ್ನು ಕಾಯ್ದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅಪೇಕ್ಷಣೀಯ. ಇದು ಎಲ್ಲರ ಹಿತದೃಷ್ಟಿ ಯಿಂದಲೂ ಸುರಕ್ಷಿತ.

ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯ ಮೇಲಿನ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ
ಗ್ರಾಹಕನು ಪಾವತಿಸುವ ಹಣವನ್ನು ನಿರ್ಮಾಣದ ವಿವಿಧ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಬಳಕೆ ಮಾಡಲು ತ್ರೆçಮಾಸಿಕ ದೃಢೀಕರಣ ಪತ್ರವನ್ನು ನೀಡುವ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯು ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆಯನ್ವಯ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯ ಮೇಲಿದೆ. ಹಾಗಾಗಿ, ಗುಣಮಟ್ಟದ ಕುರಿತಾದ ದೃಢೀಕರಣ ಪತ್ರವನ್ನು ಸಹ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯೇ ನೀಡುವಂತಾದರೆ ಕಳಪೆ ಗುಣಮಟ್ಟಕ್ಕೆ ಕಡಿವಾಣ ಹಾಕಬಹುದು ಎನ್ನುವುದು ಸರಕಾರದ ಚಿಂತನೆ.

ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣದ ಮೇಲುಸ್ತುವಾರಿ ಹೊಂದಿರುವ ವೃತ್ತಿಪರರಾದ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿ (ಆರ್ಕಿಟೆಕ್ಟ್) ಅಥವಾ ನಿರ್ಮಾಣ ಕಾಮ ಗಾರಿಯ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಹೊತ್ತ ಇಂಜಿನಿಯರ್‌ಗಳು ನಿರ್ಮಾಣದ ವೇಳೆ ಬಳಸಿದ ಸಾಮಾಗ್ರಿಗಳು ಹಾಗೂ ನಿರ್ವಹಿಸಿದ ಕೆಲಸದ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಕುರಿತು ದೃಢೀಕರಣ ಪತ್ರವನ್ನು ವೃತ್ತಿಪರತೆಯಿಂದ ನೀಡುವಂತಾಗಬೇಕು. ಯಾಕೆಂದರೆ, ಕಟ್ಟಡ ಕಟ್ಟಲು ಪರವಾನಿಗೆ ನೀಡುವ ಮಹಾನಗರಪಾಲಿಕೆ ಅಥವಾ ಸ್ಥಳೀಯಾಡಳಿತ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಗುಣಮಟ್ಟದ ಬಗ್ಗೆ ಯಾವುದೇ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಹೊರಲು ಸಿದ್ಧವಿಲ್ಲ. ಅದಕ್ಕೆ ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಅವಕಾಶವೂ ಇಲ್ಲ. ಅಲ್ಲದೆ ಕಾನೂನಿನನ್ವಯ ಸ್ವತಂತ್ರ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಮೂಲಕ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಗುಣಮಟ್ಟವನ್ನು ಪರೀಕ್ಷಿಸಿ ದೃಢೀಕರಿಸುವ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಕೂಡಾ ನಮ್ಮಲ್ಲಿಲ್ಲ. 

ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರ ರೇರಾ ಮಾದರಿ
ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆಯ ಕಲಂ 37ರಡಿಯಲ್ಲಿ ಪ್ರದತ್ತವಾದ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ಬಳಸಿ ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರದ ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು ಮಹತ್ವದ ನಿರ್ದೇಶನವನ್ನು ಹೊರಡಿಸಿದ್ದು ಅದರನ್ವಯ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ತ್ರೆçಮಾಸಿಕ ವರದಿಯನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸುವಾಗ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯು ನೀಡುವ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಕುರಿತ ದೃಢೀಕರಣ ಪತ್ರವನ್ನು ಸಹ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕೆಂದು ಆದೇಶಿಸಿದೆ. ಈ ಕ್ರಮ ನಿಜಕ್ಕೂ ಶ್ಲಾಘನಾರ್ಹ. ದೇಶದ ಗಮನ ಸೆಳೆದಿರುವ ಇಂತಹ ಗ್ರಾಹಕಸ್ನೇಹಿ ಸುಧಾ ರಣಾ ಕ್ರಮವು ಇತರರಿಗೂ ಮಾದರಿ. ಇದು ಗುಣಮಟ್ಟದ ವಿಚಾರದಲ್ಲಿ ಮಹಾ ರೇರಾ ತೋರಿರುವ ಕಾಳಜಿಯನ್ನು ಬಿಂಬಿಸು ತ್ತದೆ. ಈ ನಿರ್ದೇಶನವು ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆಯ ಕಲಂ 14ರ ಆಶಯಕ್ಕೆ ಪೂರಕವಾಗಿ ಗುಣಮಟ್ಟವನ್ನು ಕಾಪಾಡಿಕೊಳ್ಳುವಲ್ಲಿ ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್‌ನ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯನ್ನು ನಿಗದಿಪಡಿಸುವಲ್ಲಿ ಮಹತ್ವದ ಪಾತ್ರ ವಹಿಸಲಿದೆ.

ಗ್ರಾಹಕರ ಹಿತರಕ್ಷಣೆ
ಗ್ರಾಹಕರು ಪಾವತಿಸುವ ಹಣವನ್ನು ತಮ್ಮ ಖಾಸಗಿ ಖಾತೆಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಕಾರ್ಯವನ್ನು ಕೈಬಿಟ್ಟು ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ವಂಚಿಸುವ ಪದ್ಧತಿ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಬಹುಕಾಲ ನಡೆಯುತ್ತಿತ್ತು. ಇದನ್ನು ತಡೆಗಟ್ಟುವ‌ ಸಲುವಾಗಿ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಯೋಜನೆಗೆ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಖಾತೆಯನ್ನು ತೆರೆದು ಗ್ರಾಹಕರು ಪಾವತಿಸುವ ಹಣವನ್ನು ಸದರಿ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿ ಭದ್ರವಾಗಿರಿಸುವುದನ್ನು ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಕಡ್ಡಾಯಗೊಳಿಸಲಾಯಿತು. ಕಟ್ಟಡದ ನಿರ್ಮಾಣದ ಹೊರತಾಗಿ ಬೇರೆ ಯಾವುದೇ  ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಈ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿರುವ ಹಣವನ್ನು ಬಳಸುವಂತಿಲ್ಲವೆಂದು ಷರತ್ತನ್ನೂ ವಿಧಿಸಲಾಯಿತು. ಆದರೆ, ಈ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ಖಾತೆಯಿಂದ ಹಣವನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಆಧಾರವಾಗಿ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯು ಕಟ್ಟಡದ ನಿರ್ಮಾಣದ ಪ್ರಗತಿಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ಹಣ ಬಳಕೆಗೆ ಸಮರ್ಥನೆಯಾಗಿ ದೃಢೀಕರಣ ಪತ್ರವನ್ನು ನೀಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ದೃಢೀಕರಣ ಪತ್ರವನ್ನು ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಕಾಲಕಾಲಕ್ಕೆ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು. ಇದು ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿಗೆ ಬಂದ ನಂತರ ಚಾಲ್ತಿಗೆ ಬಂದ ವ್ಯವಸ್ಥೆ. ಇದರಿಂದಾಗಿ, ಗ್ರಾಹಕನ ಹಣದ ದುರುಪಯೋಗಕ್ಕೆ ಕಡಿವಾಣ ಹಾಕಲು ಸಾಧ್ಯವಾಯಿತು. ಇದು ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮ ಕ್ಷೇತ್ರದ ಮೇಲಿನ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಿತು.

ಕಟ್ಟಡದ ಪರವಾನಗಿ ಮತ್ತು ಅದರೊಂದಿಗೆ ನೀಡುವ ಅನುಮೋದಿತ ನಕ್ಷೆಯನ್ವಯವೇ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುವುದಲ್ಲದೆ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಬಳಸಿದ ಸಾಮಾಗ್ರಿಗಳ ಗುಣಮಟ್ಟವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಕಟ್ಟಡ ಸಂಹಿತೆ ಮತ್ತು ಇನ್ನಿತರ ಶಾಸನಾತ್ಮಕ ನಿಯಮಗಳನುಸಾರ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಗುಣಮಟ್ಟದ ವಸ್ತುಗಳನ್ನು ಹಾಗೂ ಸಾಮಗ್ರಿಗಳನ್ನು ಬಳಸಲಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಅವುಗಳ ಬಳಕೆಯನ್ನು ಸ್ವತಃ ತಾನೇ ಪರಿಶೀಲಿಸಿದ್ದೇನೆ ಎಂದು ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯು ದೃಢೀಕರಿಸುವುದು ಗ್ರಾಹಕನ ಹಿತವನ್ನು ಕಾಪಾಡುವ ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಒಂದು ಧನಾತ್ಮಕ ಬೆಳವಣಿಗೆ. ಆದರೆ, ಇಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿ ಅಥವಾ ಸಿವಿಲ್‌ ಇಂಜಿನಿಯರ್‌ಗಳಿಗೆ ಸ್ವತಂತ್ರವಾಗಿ ಹಾಗೂ ಪಾರದರ್ಶಕವಾಗಿ ಕಾರ್ಯ ನಿರ್ವಹಿಸಲು ಅವಕಾಶವನ್ನು ಕಲ್ಪಿಸಿಕೊಡುವುದು ಮುಖ್ಯ. ಇದರೊಂದಿಗೆ ನಿರ್ಮಾಣ ಕಾರ್ಯದ ವೇಳೆ ಗುಣಮಟ್ಟ ಪರೀಕ್ಷೆ ಮಾಡಿದ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟಡ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ಬಳಿಕ ಗ್ರಾಹಕನಿಗೆ ಅಥವಾ ಗ್ರಾಹಕರ ಮಾಲಕರ ಸಂಘಕ್ಕೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವುದು ಕೂಡಾ ಅಗತ್ಯ.

ಬಿಲ್ಡರ್‌ ಮತ್ತು ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ
ಇಲ್ಲಿ ಗಮನಿಸಬೇಕಾದ ಅಂಶವೆಂದರೆ, ಯಾವ ಕಾರಣಕ್ಕೂ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯನ್ನು ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಯ ತಲೆಗೆ ಕಟ್ಟಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳುವಂತಾಗಬಾರದು. ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಹೊಣೆಗಾ ರಿಕೆಯನ್ನು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಮೇಲೆಯೇ ವಿಧಿಸಬೇಕು. ಇನ್ನೂ ಕೂಡಾ ಅಸಂಘಟಿತ ಹಾಗೂ ಅವ್ಯವಸ್ಥಿತವಾಗಿರುವ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ವಾಸ್ತುಶಿಲ್ಪಿಗಳಿಗೆ ಅಥವಾ ಕಟ್ಟಡದ ಮೇಲ್ವಿ ಚಾರಣೆ ಮಾಡುವ ತಜ್ಞರಿಗೆ ತಮ್ಮದೇ ಆದ ಇತಿಮಿತಿಗಳಿರುತ್ತವೆ. ಹಾಗಾಗಿ, ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯಿಂದ ನುಣುಚಿಕೊಳ್ಳುವಂತಾ ಗಬಾರದು. ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಗುಣಮಟ್ಟವನ್ನು ಕಾಪಾಡುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಇಂತಹ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ದೇಶಾದ್ಯಂತ‌ ಜಾರಿಗೆ ತರಬೇಕು. ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಕರ್ನಾಟಕ ರೇರಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು ಸಹ ಕಾರ್ಯಪ್ರವೃತ್ತವಾಗಬೇಕು.

ವಿವೇಕಾನಂದ ಪನಿಯಾಲ, ವಕೀಲರು