ತಲೆ ಮೇಲೊಂದು ಸೂರು ಇನ್ನು ದುಬಾರಿ?

ಮುಂದಿನ 5 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ನಿರ್ಮಾಣವನ್ನು ನಿಷೇಧಿಸಲು ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಉಪಮುಖ್ಯಮಂತ್ರಿಗಳೇ ಹೇಳಿದ್ದಾರೆ. ಹಾಗೇನಾದರೂ ಆದರೆ, ಈಗಾಗಲೇ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿರುವ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ಬೆಲೆ ಹೆಚ್ಚಾಗಬಹುದು. ಹಾಗೆಯೇ, ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ನಿರ್ಮಾಣದ ಕೆಲಸವನ್ನೇ ನಂಬಿರುವ ಸಾವಿರಾರು ಕಾರ್ಮಿಕರ ಭವಿಷ್ಯವೂ ಕತ್ತಲಲ್ಲಿ ಉಳಿಯಬಹುದು…

ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರದಲ್ಲಿ ಕುಡಿಯುವ ನೀರು , ವಿದ್ಯುತ್‌, ಟ್ರಾಫಿಕ್‌ ಮತ್ತು ಕಸ ವಿಲೇವಾರಿ ಸೇರಿದಂತೆ ಹಲವು ಮೂಲಭೂತ ಸೌಕರ್ಯಗಳಿಗೆ ಕೊರತೆಯಾಗುತ್ತಿರುವ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ, ಮುಂದಿನ ಐದು ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ನಿರ್ಮಾಣ ನಿಷೇಧಿಸುವ ಚಿಂತನೆಯನ್ನು ಸರ್ಕಾರ ಮಾಡುತ್ತಿದೆಯಂತೆ. ಇದು ಇನ್ನೂ ಚಿಂತನೆಯಲ್ಲಿದ್ದು, ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಮತ್ತು ಇನ್ನಿತರ ಸಂಬಂಧಿತರೊಡನೆ ವಿಸ್ತ್ರತವಾಗಿ ಚರ್ಚಿಸಿ ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಒಂದು ನಿರ್ಣಯವನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳುವುದಾಗಿ ಉಪಮುಖ್ಯಮಂತ್ರಿಗಳು ಹೇಳಿದ್ದಾರೆ. ಈ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ವಿಸ್ತ್ರತ ಮಾಹಿತಿ ಮತ್ತು ವಿವರಣೆಗಳು ಇನ್ನೂ ಬರಬೇಕಾಗಿವೆ. ಈ ಹೇಳಿಕೆ, ಒಂದು ಕಡೆಯಲ್ಲಿ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಂತೆ ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಅಥವಾ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಸಂಚಲನ ಮೂಡಿಸಿದೆ. ಅದೇ ಸಮಯಕ್ಕೆ, ತಲೆಮೇಲೆ ತಮ್ಮದೇ ಆದ ಸೂರಿನ ಕನಸು ಕಾಣುತ್ತಿರುವವರಿಗೆ ಶಾಕ್‌ ನೀಡಿದೆ. ಹೊಸ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ನಿಷೇಧ ವಿಧಿಸಿದರೆ, ಆ ಮಾತು ಬೇರೆ. ಆದರೆ, ನಿರ್ಮಾಣದ ವಿವಿಧ ಹಂತ, ಅದರಲ್ಲೂ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನಿಂದ ಪಡೆದ ಸಾಲದ ಹಣ ಇದರಲ್ಲಿ ಇರುವುದರಿಂದ, ಸರ್ಕಾರ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಹಾಗೂ ಬ್ಯಾಂಕು ಮತ್ತು ಗೃಹ ಸಾಲ, ನೀಡುವ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಂದ ಅಕ್ರೋಶವನ್ನು ಎದುರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಾಲ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಮಾಣದ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಅವರ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್‌ ಶೀಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಮತ್ತು ಅದಾಯದ ಬಾಬಿ¤ನಲ್ಲಿ ಗಮನಾರ್ಹ ನೀಡಿಕೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಅಂತೆಯೇ ಅವು ಇಂಥ ಹೆಜ್ಜೆಯನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಅಲ್ಲದಿದ್ದರೂ ಪರೋಕ್ಷವಾಗಿ ಖಂಡಿತ ವಿರೋಧಿಸುತ್ತವೆ.

ಗೃಹನಿರ್ಮಾಣ ಉದ್ಯಮ ಅಥವಾ ಜನಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಪ್ರಚಲಿತ ಇರುವ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌, ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಮಲ್ಟಿ ಮಿಲಿಯನ್‌ ಡಾಲರ್‌ ಉದ್ಯಮ. ಇದರಲ್ಲಿ ಲಕ್ಷಾಂತರ ಜನರು ತಮ್ಮ ಬದುಕನ್ನು ಪಡೆದಿದ್ದಾರೆ. ಹಾಗೆಯೇ ಈ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಬಹುಪ್ರತಿಷ್ಟಿತರು, ಉದ್ಯಮಿಗಳು, ರಾಜಕಾರಣಿಗಳು, ಸೆಲೆಬ್ರಿಟಿಗಳು, ನಿವೃತ್ತ ಹಿರಿಯ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು, ಹೀಗೆ ಸಮಾಜದಲ್ಲಿ who is who ಎನ್ನುವವರು ತಮ್ಮನ್ನು ದೊಡ್ಡಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ತೊಡಗಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದಾರೆ. ಇದು ಒಂದು ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ನಿರಂತರವಾಗಿ ನಡೆಯುವ (on going) ಉದ್ಯಮವಾಗಿದೆ. ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರು, ಮುಂಬೈ ನಂತರ ಎರಡನೇ ಸ್ಥಾನದಲ್ಲಿದೆ. ಭಾರತದ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಸೆಕ್ಟರ್‌ 2009-18ರ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ 30 ಬಿಲಿಯನ್‌ ಡಾಲರ್‌ Foreign Institutional  Investment ಪಡೆದುಕೊಂಡಿದ್ದು, ಇದರಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಪಾಲು ಗಮನಾರ್ಹ ಮತ್ತು ಗಣನೀಯ.

ಭಾರತದ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ 2018 ರಲ್ಲಿ 120 ಬಿಲಿಯನ್‌ ಡಾಲರ್‌ಗಳಾಗಿದ್ದು, 2030ರ ಹೊತ್ತಿಗೆ ಒಂದು ಟ್ರಿಲಿಯನ್‌ ಡಾಲರ್‌ ಉದ್ಯಮವಾಗುತ್ತಿದೆ. ಇದು ದೇಶದ ಎಈಕ ಯ ಶೇ. 13ರಷ್ಟು ಆಗುತ್ತದೆ. ಬೆಂಗಳೂರು ಅತಿ ವೇಗವಾಗಿ ಬೆಳೆಯುತ್ತಿದ್ದು, ಈ ಉದ್ಯಮದ ಬಹುಪಾಲನ್ನು ಕಾರ್ನರ್‌ ಮಾಡುತ್ತಿದೆ. ಅಂತೆಯೇ ಆಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಐದು ವರ್ಷ ನಿಷೇಧ ಹೇರುವ ಸೂಚನೆ, ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ತಲ್ಲಣಗೊಳಿಸಲಿದೆ. ಇಂದು ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಸ್ವತಂತ್ರ ಮನೆ ಕಟ್ಟಿಸಲು ನಿವೇಶನದ ಅಭಾವ ಮತ್ತು ಕೈಗೆ ನಿಲುಕದ ರೇಟ್‌ನಿಂದ ಕಂಗಾಲಾಗಿರುವ ಜನ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳತ್ತ ಮುಖ ಮಾಡಿದ್ದಾರೆ. ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಮುಖ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನಗಳು ಬೇಕಿದ್ದರೆ 20-30 ಕಿ.ಮೀ ದೂರ ಕ್ರಮಿಸುವ ಅನಿವಾರ್ಯತೆ ಇದೆ. ಅಂತೆಯೇ, ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಸಂಸðತಿಯಲ್ಲಿ ಅಸಕ್ತಿ ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೂ ತಲೆ ಮೇಲೊಂದು ತಮ್ಮದೇ ಸೂರು ಬೇಕಿದ್ದರೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗೆ ಮೊರೆಹೋಗುವ ಅನಿವಾರ್ಯತೆ ಇಂದು ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಐದು ವರ್ಷಗಳ ನಿಷೇಧವು ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮದವರಿಗೆ ಬೇವು ಮತ್ತು ಬೆಲ್ಲದ ಅನುಭವವನ್ನು ನೀಡಲಿದೆ. ಇಲ್ಲಿಯವರೆಗೆ ಮಾರಾಟವಾಗದೇ ಉಳಿದು ಹಣಕಾಸು ಭಾರವಾದ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳು ಶೀಘ್ರ ಮಾರಾಟವಾಗಬಹುದು ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚು ಬೆಲೆಗೂ ಮಾರಾಟವಾಗಬಹುದು ಎನ್ನುವ ಖುಷಿಯೊಡನೆ, ಇನ್ನೈದು ವರ್ಷ ತಮ್ಮ ವ್ಯವಹಾರ ಸ್ಥಗಿತವಾಗಬಹುದು ಎನ್ನುವ ಸಂಕಷ್ಟ ಅವರನ್ನು ಕಾಡುತ್ತಿದೆ.

ಮಾರಾಟವಾಗದೇ ಉಳಿದ ಸುಮಾರು 1 ಲಕ್ಷ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳಿಗೆ ಮಾಲೀಕರನ್ನು ಕಾಣಿಸಬಹುದು ಎನ್ನುವ ಆಶಾಭಾವನೆ ಹುಟ್ಟಿಸಿದೆ. ಈ ಐದು ವರ್ಷಗಳ ನಿಷೇಧ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳ ಪೂರೈಕೆ (supply)ಅನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುತ್ತಿದ್ದು, ಬೇಡಿಕೆ- ಪೂರೈಕೆ ಸಮೀಕರಣದಲ್ಲಿ, ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ವ್ಯವಹಾರ ಮತ್ತು ದರ ಎರಡೂ ಕುದುರಬಹುದು ಎನ್ನುವ ಆಶಾಭಾವನೆ ಹುಟ್ಟಿದೆ. ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ದರದಲ್ಲಿ ಈ ಕೂಡಲೇ 10-15% ಹೆಚ್ಚಳವಾಗಬಹುದು ಎನ್ನುವ ಮಾತೂ ಕೇಳಿಬರುತ್ತಿದೆ. ಈ ನಿಷೇಧ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಂತೆ ಜಾರಿಯಾದರೆ, ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳ ದರ ಇನ್ನೂ ಹೆಚ್ಚಾಗುವುದನ್ನು ತಳ್ಳಿ ಹಾಕಲಾಗದು. ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳ ಪೂರೈಕೆ ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತಿದ್ದು ಸಿದ್ದವಾಗಿರುವ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತಿದ್ದು, ಫ್ಲಾ$Âಟ್‌ಗಳನ್ನು ಮಾರುವವರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ(sellers market) ಆಗಿ ದರಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗುವುದು ಸ್ವಾಭಾವಿಕ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಮತ್ತು ಬೆಳವಣಿಗೆ.

ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು 328 ಹೊಸ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳು ಅನುಮತಿಯ ವಿವಿಧ ಹಂತದಲ್ಲಿದ್ದು, ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಇಲಾಖೆಯಿಂದ ಅಂತಿಮ ಅನುಮತಿಗಾಗಿ ಕಾಯುತ್ತಿವೆ ಎಂದು ಹೇಳಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಸುಮಾರು 19000 ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ 106 ಹೊಸ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳು ಈ ವರ್ಷ ಆರಂಭವಾಗಿವೆ. ಲಕ್ಷಾಂತರ ಕೋಟಿ ವ್ಯವಹಾರದ ಮತ್ತು ಲಕ್ಷಾಂತರ ಜನರಿಗೆ ನೇರ ಮತ್ತು ಪರೋಕ್ಷ ಉದ್ಯೋಗ ನೀಡುವ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮ, ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ತನ್ನ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳನ್ನು ಸ್ಥಗಿತಗೊಳಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವೇ? ಎನ್ನುವ ಪ್ರಶ್ನೆಗೆ ಉತ್ತರ ಸುಲಭವಲ್ಲ. ಈ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ತೊಡಗಿಸಿಕೊಂಡವರ ಭವಿಷ್ಯ ಏನು? ಅವರಿಗೆ ಬದಲಿ ಉದ್ಯೋಗ ಏನು? ಇವರ ಸಂಖ್ಯೆ ಸಾವಿರದಲ್ಲಿ ಇಲ್ಲವೇ ಲಕ್ಷದಲ್ಲಿ ಇದೆ ಎನ್ನುವುದು ಗಂಭೀರವಾದ ವಿಚಾರ. ಒಂದು ಸಮಸ್ಯೆಗೆ ನೀಡುವ ಪರಿಹಾರ ಇನ್ನೊಂದು ಸಮಸ್ಯೆಯನ್ನು ಹುಟ್ಟು ಹಾಕಬಾರದು. ಸೂರು ನಿರ್ಮಿಸುವುದನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುವುದು ಎಷ್ಟೇ ತಾರ್ಕಿಕ ಎನಿಸಿದರೂ, ಸೂರಿಗಾಗಿ ಅಲೆದಾಡುವವರ ಬದುಕು ಹೈರಾಣಾಗುವುದೂ ಅತಂಕಕಾರಿ ಬೆಳವಣಿಗೆ.

– ರಮಾನಂದ ಶರ್ಮಾ