ಈ ಆಸ್ತಿಗಳ ಮೇಲೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಬೇಡಿ…

ಇವತ್ತು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದ ಹಣ ಐದು, ಹತ್ತು ಪಟ್ಟು ಹೆಚ್ಚಾಗುವುದು ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ. ಹೀಗಾಗಿ, ಎಲ್ಲರೂ ಸೈಟು, ಮನೆಯ ಮೇಲೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಒಂದು ಪಕ್ಷ ನೀವು, ಬೇನಾಮಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಾದರು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದರೆ ಗತಿ ಏನು?

ಹೂಡಿಕೆ ಅನ್ನೋದು ಎಲ್ಲವೂ ಸರಿಯಾಗಿದ್ದರೆ ಮಾತ್ರ.  ನಿಮಗೆ ಗೊತ್ತಿಧ್ದೋ ಗೊತ್ತಿಲ್ಲದೆಯೋ ಬೇನಾಮಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿದರೆ ಮುಂದೆ ಬರೀ ಸಂಕಟ ಪಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಈ ಮೊದಲು ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಬೇನಾಮಿ ಅನ್ನೋ ಪದಕ್ಕೆ  ಕೇವಲ  ಬೇರೊಬ್ಬನ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಸ್ವತ್ತು ವರ್ಗಾವಣೆಗೆ ಇನ್ನೊಬ್ಬ ಹಣ ನೀಡುವುದು ಎಂದು ಮಾತ್ರವಿತ್ತು. ಆದರೆ 2016ರ ಈ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಅಧಿನಿಯಮದಲ್ಲಿ ಬೇನಾಮಿ ವ್ಯವಹಾರಗಳು, ಬೇನಾಮಿ ಸ್ವತ್ತು ಪದಕ್ಕೆ ಒಂದು ಸ್ಥೂಲವಾದ ವ್ಯಾಖ್ಯಾನ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಅದೆಂದರೆ-
 ಅ) ಯಾವುದೇ ವ್ಯಕ್ತಿ ಬೇರೊಬ್ಬನು ನೀಡಿದ ವ್ಯವಹಾರದ ಪ್ರತಿಫ‌ಲದ ಹಣ ಅಥವಾ ಕೊಡಮಾಡಿದ ಹಣದಲ್ಲಿ ಸ್ವತ್ತನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಿಸಿಕೊಂಡರೆ ಅಥವಾ ಹೊಂದಿದ್ದರೆ; 
ಬ) ಈ ರೀತಿ ಪ್ರತಿಫ‌ಲದ ಹಣ ಕೊಡ ಮಾಡಿದ ಅಥವಾ ನೀಡಿದ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ತಕ್ಷಣದ ಅಥವಾ ಭವಿಷ್ಯದ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಪರೋಕ್ಷ ಅಥವಾ ಅಪರೋಕ್ಷವಾದ ಲಾಭ ಅಥವಾ ಹಿತಕ್ಕೆ ಇನ್ನೊಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ ತನ್ನ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಹೊಂದುವುದು. 
ಕ) ಕಾಲ್ಪನಿಕ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಸ್ವತ್ತಿನ ಕುರಿತು ನೀಡುವ ವಿವರಣೆಗಳು ಅಥವಾ ವ್ಯವಸ್ಥೆಗಳು;
ಡ) ಸ್ವತ್ತಿನ ಮಾಲೀಕನು ಸ್ವತ್ತು ತನ್ನದಲ್ಲವೆಂದು ನಿರಾಕರಿಸಿದರೆ ಅಥವಾ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಬಗ್ಗೆ ಅರಿವಿಲ್ಲವೆಂದು ಹೇಳುವ ಸ್ವತ್ತುಗಳು;
ಇ) ಸ್ವತ್ತನ್ನು ಸಂಪಾದಿಸಲು ಹಣ ನೀಡಿದ ವ್ಯಕ್ತಿ ಪತ್ತೆಯಾಗದೇ ಹೋದಲ್ಲಿ ಅಥವಾ ಕಾಲ್ಪನಿಕ ವ್ಯಕ್ತಿಯಾಗಿದ್ದಲ್ಲಿ ಈ ಎಲ್ಲಾ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ಬೇನಾಮಿ ಸ್ವತ್ತುಗಳು ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆದರೆ 

ಒಟ್ಟು ಕುಟುಂಬದ ಯಜಮಾನ,  ಕುಟುಂಬದ ಸದಸ್ಯರ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗೆ ಕೈಗೊಂಡ ವಿವರಣೆಗಳು, ಕಾನೂನು ಬದ್ಧವಾಗಿ ಇನ್ನೊಬ್ಬರ ಲಾಭಕ್ಕಾಗಿ ನಂಬಿಕೆಯ ಸ್ಥಾನ ಅಥವಾ ಟ್ರಸ್ಟಿ, ಪಾಲುದಾರ, ಠೇವು ಕಂಪನಿಗಳ ನಿರ್ದೇಶಕ ಅಥವಾ ಸರ್ಕಾರ ಸೂಚಿಸಿದ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ ವ್ಯವಹಾರಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವುದಿಲ್ಲ.

ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ ತನ್ನ ಹೆಂಡತಿ, ಮಕ್ಕಳು, ಇತರೇ ಕುಟುಂಬದ ಹಿರಿಯರು ಅಥವಾ ಕಿರಿಯರು, ಸಹೋದರ ಸಹೋದರಿಯರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಅಥವಾ ಜಂಟಿ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಕಾನೂನಿಗೆ ಗೊತ್ತಿರುವ ಆದಾಯದ ಮೂಲದಿಂದ ಸಂಪಾದಿಸಿದ ಸ್ವತ್ತುಗಳು ಒಳಗೊಳ್ಳುವುದಿಲ್ಲ.

ಈ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಅಧಿನಿಯಮದಲ್ಲಿ ಬೇನಾಮಿ ಸ್ವತ್ತು ನಿರ್ಣಯಿಸುವ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ರಚನೆ ಮಾಡಲು ಅವಕಾಶವಿದೆ. 
ಈ ಕಾನೂನಿನಡಿ ನೇಮಕವಾದ ಇನಿಶಿಯೇಟಿಂಗ್‌ ಅಧಿಕಾರಿ ಸಂಗ್ರಹಿಸುವ ಮಾಹತಿಗಳನ್ವಯ ಒಂದು ಸ್ವತ್ತು ಬೇನಾಮಿಯೆಂದು ಮೇಲ್ನೋಟಕ್ಕೆ ಕಂಡು ಬಂದಾಗ ಅದನ್ನು ಹೊಂದಿದ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ನೋಟೀಸ್‌ ನೀಡಿ ವಿಚಾರಣೆ ಮಾಡಿ ತಾತ್ಕಾಲಿಕವಾಗಿ ಅಂಥ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ಅಟ್ಯಾಚ್‌ಮೆಂಟ್‌ ಮಾಡುವ ಅಧಿಕಾರ ಹೊಂದಿರುತ್ತಾರೆ. ನಂತರ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಮುಂದೆ ವಿಚಾರಣೆಗೊಂಡು ನಂತರ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ನಿರ್ಣಯದಂತೆ ಒಂದು ವೇಳೆ ಬೇನಾಮಿಯದಾಗಿದ್ದರೆ ಸರ್ಕಾರದ ಸ್ವತ್ತಾಗುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಆ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ನೈಜ ಒಡೆತನಕ್ಕೆ ಒಳಪಡುತ್ತದೆ.

ಈಗಾಗಲೇ ಇರುವ ಬೇನಾಮಿ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಅಳಿಸಿ ಹಾಕಲು ಅಥವಾ ತಮ್ಮ ನೈಜ ಹೆಸರಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಇತರೇ ಪ್ರಯತ್ನಗಳನ್ನು ಮಾಡಿದರೆ  ಏಳು ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ಶಿಕ್ಷಿಸಬಹುದಾದ ಅಪರಾಧವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗಿದೆ. ಅದೇ ರೀತಿ ಇನಿಶಿಯೇಟಿಂಗ ಅಧಿಕಾರಿ ಅಥವಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಸುಳ್ಳು ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿದರೂ ಸಹ ಅದನ್ನು ಶಿûಾರ್ಹ ಅಪರಾಧವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗಿದೆ.

ದಿನಾಂಕ 1/11/2016 ರ ನಂತರದ ಎಲ್ಲ ಸ್ವತ್ತು ವರ್ಗಾವಣೆಗಳು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಈ ಇನಿಶಿಯೇಟಿಂಗ್‌ ಅಧಿಕಾರಿಯ ಗಮನಕ್ಕೆ ಬರುವುದು ಖಂಡಿತ. ಹಾಗಾದರೆ ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯರು ಸ್ವತ್ತುಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ಸೂಕ್ತವೇ?

ಸ್ವತ್ತು ವರ್ಗಾವಣೆ ಅಧಿನಿಯಮದ ನಿಯಮದಂತೆ, ಖರೀದಿಸುವ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಆ ಸ್ವತ್ತಿನ ಸ್ವರೂಪ ಗೊತ್ತಿರುತ್ತದೆ ಎನ್ನುವ ಪೂರ್ವಭಾವನೆಯಿರುವುದರಿಂದ ಹಾಗೂ ಒಂದು ಸ್ವತ್ತು ಬೇನಾಮಿಯಾಗಿದ್ದೆಂದು  ಖರೀದಿಸಿದ ನಂತರವೂ ವಿಚಾರಣೆಗೆ ಒಳಪಡುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿರುವುದರಿಂದ ಎಚ್ಚರದಿಂದ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ಸೂಕ್ತ.  ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಈ ಮೊದಲು ಸ್ವತ್ತಿನ ಇತರ ಎಲ್ಲ ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ಕಲೆ ಹಾಕಿ ಅದು ಕಾನೂನು ಬದ್ಧವಾದ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಹಾಗೂ ಸ್ವಾಧೀನತೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಬಗ್ಗೆ ಖಾತ್ರಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಜೊತೆಗೆ ಮುಂಜಾಗ್ರತೆಗಳನ್ನು ವಹಿಸುವುದು ಸೂಕ್ತ.
– ಒಂದು ವೇಳೆ ಸ್ವತ್ತನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಯಿಂದ ಹಣಕಾಸಿನ ನೆರವು ಪಡೆದದ್ದು ಕಂಡು ಬಂದರೆ, ಹಣಕಾಸು ನೆರವು ನೀಡಿದ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ತನ್ನ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ದಾಖಲಾತಿಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಕುರಿತಂತೆ ವಿವರಣೆಗಳನ್ನು ನೀಡಿದ್ದರ ಬಗ್ಗೆ ಪರಿಶೀಲನೆ ಅತ್ಯಗತ್ಯ. 
– ವ್ಯಕ್ತಿ ಅದನ್ನು ಯಾವ ಮೂಲದಿಂದ ತನ್ನ ಮಾಲೀಕತ್ವಕ್ಕೆ ಪಡೆದ ಎಂಬುದರ ಮಾಹಿತಿ ಪಡೆಯುವುದು; ಮಾಲೀಕನು ಆ ಸ್ವತ್ತನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಪಡೆದ ಆದಾಯ ಅಥವಾ ಸಂಪನ್ಮೂಲದ ಮಾಹಿತಿ, ತೆರಿಗೆ ದಾಖಲಾತಿಗಳನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸುವುದು ಸೂಕ್ತ.
– ಸ್ವತ್ತು ಖರೀದಸಲು ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಂದ ಸಾಲ ಹಾಗೂ ಹಣಕಾಸಿನ ನೆರವು ಪಡೆದಿದ್ದರೆ ಅದನ್ನು ಯಾರು ಹಾಗೂ ಹೇಗೆ ಪಾವತಿಸಿದ್ದಾರೆಂದು ಅಥವಾ ಪಾವತಿಸುತ್ತಿರುವ ಬಗ್ಗೆ ಸೂಕ್ತ ಮಾಹಿತಿ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಸೂಕ್ತ.
ಒಂದು ವಿಷಯ ಬಹಳ ಮುಖ್ಯ.  ಯಾವುದೇ ಸ್ಥಿರ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುವಾಗ ನಿಮ್ಮ ಆದಾಯದ ಮೂಲ ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸಿ ಹಾಗೂ ಚೆಕ್‌ ಅಥವಾ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ ವ್ಯವಹಾರದ ಮೂಲಕ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಎಲ್ಲರೀತಿಯಲ್ಲೂ ಒಳ್ಳೆಯದು.   ಜೊತೆಗೆ ಖರೀದಿ ಪತ್ರ, ದಾಖಲಾತಿಗಳಲ್ಲಿ  ದರಗಳನ್ನು ನಮೂದಿಸುವುದು ಸೂಕ್ತ. ನಿಮ್ಮೆದಿ ಬೇಕು ಎಂತಾದರೆ,  ಎಲ್ಲ ಹೂಡಿಕೆ ಕಾನೂನಿನ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನಡೆಯಬೇಕು. ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಭಾಷೆಯಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ವೈಟ್‌ ಬ್ಯುಸಿನೆಸ್‌ ಅಂತಾರೆ. 

– ಉಮಾ ಮಹೇಶ ವೈದ್ಯ