ರೆಂಟ್‌ ಶಾಕ್‌!

ಕೇಂದ್ರ ಹಣಕಾಸು ಸಚಿವೆ ನಿರ್ಮಲಾ ಸೀತಾರಾಮನ್‌, ತಮ್ಮ ಬಜೆಟ್‌ ಭಾಷಣದಲ್ಲಿ ಗೊಂದಲಮಯವಾದ ಮತ್ತು ತುಂಬಾ ಜಟಿಲವಾದ ಮನೆ ಬಾಡಿಗೆ ಕಾಯ್ದೆಯನ್ನು, ರದ್ದು ಮಾಡುವ ಇಂಗಿತ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದ್ದರು. ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಇದೀಗ ಮಾದರಿ “ಟೆನೆನ್ಸಿ ಆಕ್ಟ್ 2019′ ಅನ್ನು ಸಿದ್ದಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಸಾರ್ವಜನಿಕರ ಪ್ರತಿಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಅಹ್ವಾನಿಸಲಾಗಿದೆ.

ಭಾರತದ ಒಕ್ಕೂಟ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ((land)ಯು ರಾಜ್ಯದ ವಿಷಯವಾಗಿದ್ದು, ರಾಜ್ಯಗಳೇ ಕಾಯ್ದೆಯನ್ನು ರೂಪಿಸಿ, ಅದನ್ನು ಜಾರಿಗೆ ತರಬೇಕು. ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರ ಏನಿದ್ದರೂ ಈ ಕುರಿತು ಸಲಹೆಯನ್ನಷ್ಟೇ ನೀಡಬಹುದಾಗಿದೆ. ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ರೆಗ್ಯುಲೇಟರಿ ಅಥಾರಿಟಿ( RERA) ದಂತೆ, ಈ ಕಾಯ್ದೆಯ ಅನುಷ್ಟಾನದ ಹೊಣೆ ರಾಜ್ಯಗಳ ಮೇಲಿದೆ.

ಈ ಮಾದರಿ ಕಾಯ್ದೆಯಲ್ಲಿ ಮೂಲಭೂತ (substantive) ಮತ್ತು ರೀತಿ ರಿವಾಜು- (ವಿಧಿವಿಧಾನ) (procedure) ಎನ್ನುವ ಎರಡು ವಿಭಾಗಗಳಿವೆ. ಮೂಲಭೂತ ವಿಭಾಗವು ಎಷ್ಟು ಭದ್ರತಾ ಠೇವಣಿಯನ್ನು ಇಡಬೇಕು ಮತ್ತು ದಂಡವನ್ನು ವಿಧಿಸಬಹುದು ಎನ್ನುವುದರ ಬಗೆಗೆ ವಿವರಿಸಿದರೆ, ವಿಧಿ-ವಿಧಾನ ವಿಭಾಗವು ಬಾಡಿಗೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ (Rental Authority) ಬಗೆಗೆ ವಿವರಿಸುತ್ತದೆ. ರಾಜ್ಯಗಳು ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಕಾಯ್ದೆಯನ್ನು ರಚಿಸುವಾಗ ಈ ಎರಡೂ ವಿಭಾಗಗಳನ್ನು ಅಳವಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲೇಬೇಕು. ಮತ್ತು ತಮ್ಮ ಅನುಕೂಲಕ್ಕೆ ತಕ್ಕಂತೆ ಯಾವುದೇ ಒಂದು ವಿಭಾಗವನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬಾರದು.

ಈ ಮಾದರಿ ಕಾಯ್ದೆಯ ವಿಶೇಷತೆಗಳು
-ಈ ಕಾಯ್ದೆಯು ಹಿಂದಿನ ಒಪ್ಪಂದಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ (no retrospective effect). ಈ ಕಾಯ್ದೆಯು ವಸತಿ, ಶೈಕ್ಷಣಿಕ ಮತ್ತು ಕಮರ್ಷಿಯಲ್‌ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಸೀಮಿತ.
-ಮನೆ ಮಾಲೀಕ ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಮಾಡಿದ ಎರಡು ತಿಂಗಳುಗಳೊಳಗಾಗಿ ಬಾಡಿಗೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಬೇಕು.
-ಬಾಡಿಗೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು 7 ದಿನಗಳೊಳಗಾಗಿ ಮಾಲೀಕ ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಬ್ಬರಿಗೂ ಒಂದು Unique Identification  ನಂಬರನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ.
-ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದ ಬಗೆಗೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ 7 ದಿನಗಳೊಳಗಾಗಿ ಮಾಹಿತಿ ನೀಡದಿದ್ದರೆ, ಈ ಒಪ್ಪಂದದ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ವಿವಾದ ಮತ್ತು ತಕರಾರುಗಳನ್ನು ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು ಪರಿಗಣಿಸುವುದಿಲ್ಲ.
-ಬಾಡಿಗೆದಾರನು ಒಪ್ಪಂದದ ಅವಧಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚುಕಾಲ ಉಳಿದರೆ, ಭಾರೀ ದಂಡ ತೆರಬೇಕಾಗಿದ್ದು, ಎರಡು ತಿಂಗಳ ಕಾಲ ಬಾಡಿಗೆಯ ದುಪ್ಪಟ್ಟು ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಪರಿಹಾರವಾಗಿ ನೀಡಬೇಕು. ಅನಂತರ ನಾಲ್ಕು ಪಟ್ಟು ಪರಿಹಾರ ಕೊಡಬೇಕು. ಇದು ಒಪ್ಪಂದದ ಅವಧಿ ಮುಗಿದಮೇಲೆ, ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ನೋಟೀಸು ಅಥವಾ ಅರ್ಡರ್‌ ನೀಡಿದ ಮೇಲೆ, ಈ ದಂಡವನ್ನು ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
-ಬಾಡಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಮೂರು ತಿಂಗಳ ಮೊದಲೇ ಮಾಲೀಕರು ನೋಟೀಸನ್ನು ನೀಡಬೇಕು.
-ಮನೆ ಮಾಲೀಕ ಯಾವುದೇ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ವಿದ್ಯುತ್‌, ನೀರು ಮುಂತಾದ ಅಗತ್ಯ ಸೇವೆಯನ್ನು ತಡೆಹಿಡಿಯಬಾರದು ಅಥವಾ ಕಟ್‌ ಮಾಡಬಾರದು.
-ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಮನೆಯನ್ನು ಮರುಬಾಡಿಗೆಗೆ (sublet) ನೀಡಬಾರದು. ಆತ ನೀಡುವ ಭದ್ರತಾ ಠೇವಣಿ (ವಸತಿ ಉದ್ದೇಶದ ಬಾಡಿಗೆಗೆ) ಎರಡು ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಮೀರಬಾರದು ಮತ್ತು ಕಮರ್ಷಿಯಲ್‌ ಉದ್ದೇಶದ ಬಾಡಿಗೆ ಒಂದು ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಮೀರಬಾರದು.
-ಮನೆ ಗೋಡೆಗೆ ಬಣ್ಣ-ಸುಣ್ಣ, ಬಾಗಿಲುಗಳಿಗೆ ಪೇಂಟ್‌ ಮಾಡುವುದು ಮನೆಮಾಲೀಕನ ಕರ್ತವ್ಯ.
-ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಅಥವಾ ಮಾಲೀಕ ಯಾರಾದರೂ ನಿಧನರಾದರೆ, ಒಪ್ಪಂದದ ಕಟ್ಟಳೆಗಳು ಅವರ ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರಿಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತವೆ.

ಈ ಕಾಯ್ದೆ ರಚನೆಯ ಉದ್ದೇಶವೇನು?
ಸದ್ಯದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ವಾಸಕ್ಕೆ ಅಗತ್ಯವಿರುವಷ್ಟು ಸಂಖ್ಯೆಯಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆ ಮನೆಗಳು ದೊರಕುತ್ತಿಲ್ಲ. ಮನೆಗಳು ಖಾಲಿ ಇದ್ದರೂ ಅವನ್ನು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಕೊಡಲು ಮಾಲೀಕರು ಮುಂದಾಗುತ್ತಿಲ್ಲ. ಇದರಿಂದ ವಸತಿ ಸಮಸ್ಯೆ ಬಿಗಡಾಯಿಸಿದೆ ಎಂದು ಸರಕಾರ ಭಾವಿಸಿದೆ. ಅಂತೆಯೇ ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಮತ್ತು ಮಾಲೀಕ ಈ ಇಬ್ಬರ ಹಿತ ಕಾಯುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಈ ಕಾಯ್ದೆಯನ್ನು ರೂಪಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಹಾಗೆಯೇ, ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಮತ್ತು ಮಾಲೀಕನಿಗೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಸಾವಿರಾರು ಬಾಡಿಗೆ ಮತ್ತು ಮನೆಖಾಲಿ ಪ್ರಕರಣಗಳು ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳಲ್ಲಿ ಇದ್ದು, ಇವುಗಳನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುವ ತುರ್ತು ಅನಿವಾರ್ಯತೆ ಸರ್ಕಾರದ ಮೇಲೆ ಇದೆ.

ಮೇಲುನೋಟಕ್ಕೆ ಇದೊಂದು ಜನಾದರಣೀಯ ಕಾಯ್ದೆ ಅನಿಸಿದರೂ, ಇದು ಪರಿಪೂರ್ಣವಲ್ಲ ಮತ್ತು ಇನ್ನೂ ಸುಧಾರಣೆ ಯಾಗಬೇಕು ಎನ್ನುವ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ಕೇಳಿ ಬರುತ್ತಿದೆ. ಭದ್ರತಾ ಠೇವಣಿ ವಿಚಾರದಲ್ಲಿ ಅಪಸ್ವರ ಸ್ವಲ್ಪ ದೊಡªದಾಗಿ ಕೇಳುತ್ತಿದೆ. ಬೆಂಗಳೂರಂಥ ನಗರದಲ್ಲಿ, 10 ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಅಡ್ವಾನ್ಸ್‌ ರೂಪದಲ್ಲಿ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತಿದೆ. ಬಾಡಿಗೆದಾರ ನಿರಂತರವಾಗಿ ಬಾಡಿಗೆ ನೀಡದಿದ್ದರೆ, ವಿಳಂಬ ಮಾಡಿದರೆ ಅಥವಾ ಮನೆಯನ್ನು ಡ್ಯಾಮೇಜ್‌ ಮಾಡಿದರೆ, ಅದನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಲು ಮಾದರಿ ಕಾಯ್ದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸೂಚಿಸಲಾಗಿರುವ ಒಂದೆರಡು ತಿಂಗಳ ಮುಂಗಡ ಸಾಕೇ ಎನ್ನುವ ಜಿಜ್ಞಾಸೆ ಮನೆ ಮಾಲೀಕರನ್ನು ಕಾಡುತ್ತಿದೆ.

ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಏನು ಲಾಭ?
ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದಗಳನ್ನು ಸರ್ಕಾರದ ಬಾಡಿಗೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕಾಗಿರುವುದರಿಂದ stamp duty ಮೂಲಕ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳಿಗೆ ಒಳ್ಳೆ ಅದಾಯ ಬರುತ್ತದೆ. ಈವರೆಗೆ ಅಸಂಘಟಿತವಾಗಿರುವ ಲೀಸಿಂಗ್‌ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ stabilise ಆಗಬಹುದು. ಮತ್ತು ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಉಳಿದಿರುವ ಮನೆಗಳ ಕುರಿತು, ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ನಿಖರವಾದ ಅಂಕೆ- ಸಂಖ್ಯೆಗಳು ದೊರಕಬಹುದು. ಸದ್ಯಕ್ಕೆ, ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರ ಹೀಗೊಂದು ಹೊಸ ನಿಯಮ ಮಾಡಬಹುದಲ್ಲ ಎಂಬ ಪ್ರಸ್ತಾಪ ಇಟ್ಟಿದೆ. ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ಅದಕ್ಕೆ ಒಪ್ಪಿ ಹೊಸ ಕಾಯ್ದೆ ರೂಪಿಸಲು ಮುಂದಾದಾಗ ಮಾತ್ರ ಈ ಕುರಿತು ವಿಸ್ತೃತ ಮಾಹಿತಿ ದೊರಕಬಹುದು.

– ರಮಾನಂದ ಶರ್ಮಾ